Правильный договор аренды в Польше: 6 ключевых пунктов, которые нужно проверить перед подписанием

Аренда квартиры в Польше кажется простой процедурой — но именно на этапе подписания договора возникает большинство юридических и финансовых проблем. Польское законодательство защищает арендатора как более слабую сторону, поэтому многие записи, которые собственники пытаются включить в договор, оказываются недействительными, даже если вы их подписали.
Если вы планируете долгосрочную аренду квартиры в Познани, важно знать, какие условия допустимы, какие нарушают закон, и на что обращать внимание при подписании договора аренды.
Ниже — 6 ключевых зон риска, которые мы регулярно встречаем в договорах аренды на практике.
1. Нелегальные или неправильно сформулированные пункты договора
Шаблоны договоров из интернета часто содержат записи, не соответствующие законодательству либо содержат только общие формулировки:
- штрафы не по закону,
- запрет принимать гостей,
- невозможность прописаться на срок действия договора
- обязанность арендатора ремонтировать всё, включая инсталляции,
- немедленное выселение или другие сокращённые сроки.
Даже если такие условия подписаны, они не имеют силы при конфликте.
2. Основания и сроки расторжения договора арендодателем
Арендодатель может расторгнуть договор аренды в Польше только в строго определённых законом ситуациях, например:
- задолженность по оплате более чем за 3 месяца,
- использование квартиры не по назначению (офис, массажный кабинет и т.п.),
- передача квартиры третьим лицам (субаренда, «бесплатное пользование»),
- разрушение имущества.
Срок расторжения — всегда не менее 1 месяца, считая полный календарный месяц после получения уведомления.
Если в договоре написано по-другому — запись недействительна.
Для арендатора это важная гарантия стабильности: никто не может выселить вас «в течение недели» или «до конца месяца».
3. Повышение арендной платы: что можно, а что незаконно
Правила повышения арендной платы в Польше также защищают арендатора.
Недействительны записи:
«арендодатель может повышать аренду когда захочет»,
«повышение два раза в год без указания оснований».
Любое повышение должно:
- иметь обоснование,
- соответствовать процедуре,
- соблюдаться в рамках законодательства.
4. Техническое состояние квартиры: кто за что отвечает по Art. 6a и Art. 6b
Это критическая тема для арендаторов.
Арендодатель обязан:
- обеспечивать исправность инсталляций (вода, газ, отопление, электричество),
- заменять изношенное оборудование,
- выполнять основные ремонты.
Арендатор обязан:
- поддерживать чистоту и санитарное состояние,
- устранять мелкие неисправности, связанные с обычным использованием:
полы, двери, окна, встроенная мебель, сифоны, арматура, розетки, устранять засоры до стояка,
заменять лампочки, фильтры и мелкие расходники.
Важно: если в договоре не прописать конкретное распределение обязанностей, автоматически действует закон — и часть расходов может неожиданно лечь на арендатора.
5. Платежи: что, куда и в какие сроки
Чтобы избежать споров, в договоре аренды обязательно должны быть указаны:
- стоимость аренды,
- коммунальные платежи (и кто за что платит),
- банковский счёт арендодателя,
- сроки оплаты,
- обязанность арендодателя предоставлять реальные счета,
- размер депозита и порядок его возврата.
От этого зависит прозрачность расчётов и отсутствие «доплат» в конце аренды.
6. Протокол передачи квартиры (protokół zdawczo-odbiorczy)
Это документ, который защищает арендатора лучше любого пункта в договоре.
В нём должны быть:
- детальное описание состояния квартиры,
- перечень мебели и техники,
- фотофиксация,
- показания всех счётчиков при въезде и при выезде.
Без протокола невозможно доказать реальное состояние квартиры и корректно рассчитать коммунальные услуги.
Каждый договор аренды — это юридически значимый документ, который формируется в результате переговоров. Используя обычный короткий шаблон, вы рискуете:
- подписать недействительные условия,
- получить неправильно распределённые обязанности,
- столкнуться с конфликтами по коммунальным платежам,
- потерять депозит.
Правильный договор аренды — это защита арендатора.
FAQ: Частые вопросы арендаторов о договоре аренды в Польше
1. Можно ли расторгнуть договор раньше срока, если он заключён на год?
Если договор заключён на определённый срок, расторжение возможно только при основаниях, указанных в договоре: потеря работы, необходимость переезда, медицинские причины и т.д.
Если таких условий нет, односторонний выход может быть невозможен.
2. Что делать, если арендодатель не делает ремонт, который обязан сделать?
Согласно Art. 6a ustawa o ochronie praw lokatorów, арендодатель обязан обеспечивать исправность инсталляций. Если он не выполняет ремонт в установленный срок — арендатор может выполнить его самостоятельно и потребовать компенсацию.
3. Может ли арендодатель повышать аренду когда захочет?
Нет. Повышение возможно только в рамках процедуры и законодательства. Записи «по усмотрению арендодателя» недействительны.
4. Какие ремонты обязан делать арендатор?
По Art. 6b Ustawy o ochronie praw lokatorów арендатор выполняет мелкие ремонты: лампы, уплотнители, сифоны, мелкие элементы мебели, электрофурнитура, засоры до стояка.
5. Должен ли арендодатель предоставлять счета по коммунальным услугам?
Да. Корректные расчёты возможны только на основании реальных счетов. Формулировка «платите сумму, которую скажу» незаконна.
6. Зачем нужен протокол передачи квартиры?
Он фиксирует состояние квартиры, мебели и техники, а также показания счетчиков. Без протокола невозможно корректно провести расчёты при выезде.